db Konzept & Finanzierungsfabrik

Wir entwickeln für sie entsprechend der verschiedenen Finanzierungsarten Konzepte, für die banktechnische Umsetzung und Genehmigung.

Existenzgründung

Gründung im Überblick – Die zehn Gründungsschritte

Die folgende Übersicht zeigt Ihnen die wichtigsten Stationen auf dem Weg in die berufliche Selbständigkeit und zu Ihrem Start-up.

  1. Selbständigkeit: Ja oder nein?
    Versuchen Sie, sich ein Bild über den Alltag einer Unternehmerin bzw. eines Unternehmers zu machen,Vorteile-Nachteile-Risiken
  1. Prüfen: Funktioniert die Geschäftsidee?
    Stellen Sie fest, wer Ihre zukünftigen Kunden sein könnten. Beschreiben Sie Ihren Kundenkreis möglichst genau.
  1. Vor dem Start: Information und Beratung
    Erkundigen Sie sich z.B. bei der kommunalen Wirtschaftsförderung, ob es in Ihrer Kommune/Ihrer Region Förderungen möglich sind.
  1. Unternehmensgründung planen
    Schreiben Sie Ihren Businessplan selbst. Nur auf diese Weise gewinnen Sie an Wissen und Sicherheit, um Ihr Vorhaben realisieren zu können.
  1. Startkapital berechnen
    Wie viel Geld benötigen Sie, um Ihr Gründungsvorhaben zu starten? Je nach Vorhaben müssen Material, Büroausstattung und Gründungskosten berücksichtigen.
  1. Startkapital beschaffen
    Wie viel eigenes Geld können Sie in Ihr Gründungsvorhaben investieren? Wer könnte Ihnen privat Geld leihen? Eventuell Kfw-Förderprogramme auswählen.
  1. Selbständigkeit anmelden, ggf. Erlaubnisse einholen
    Ihre selbständige gewerbliche Tätigkeit müssen Sie beim Gewerbeamt anzeigen (gilt nicht für Freiberufler) …
  1. Steuern einplanen, Pflichten gegenüber dem Finanzamt kennen
    Innerhalb eines Monats nach Betriebseröffnung bzw. Aufnahme Ihrer Tätigkeit müssen Sie Ihrem Finanzamt den ausgefüllten Meldebogen zugesendet haben.
  1. Betrieb versichern, private Vorsorge betreiben
    Für betriebliche Risiken wie beispielsweise Einbruch, Feuer, Maschinenschaden oder Fahrlässigkeiten, usw. .sowie Altersvorsorge und Krankenversicherung.

Bauträgerfinanzierung

Neben Bauunternehmern und Investoren spielen Bauträger in der gewerblichen wie der wohnungswirtschaftlichen Baubranche eine bedeutende Rolle. Im Gegensatz zu einem Bauunternehmer erwerben Bauträger selbst Grundstücke, um diese zu bebauen und später zu veräußern. Damit sich auf diesem Wege auch kapitalintensive Bauprojekte realisieren lassen, hat der Bauträger diese zu finanzieren. Hierbei besteht die Möglichkeit, einen Teil des Finanzbedarfs aus eigenen Mitteln zu bestreiten.

Wenn Sie als Bauträger tätig sind, wissen Sie aber, dass in aller Regel auch Fremdkapital zur Umsetzung großer Bauprojekte erforderlich ist. Folglich wird ein erfahrener, finanzstarker Partner benötigt, der das notwendige zusätzliche Kapital zur Verfügung stellt. Die richtigen Ansprechpartner dafür sind Banken und Investoren, die auf dem Gebiet der Gewerbliche Immobilienfinanzierung über Expertise verfügen.

Eine Variante der gewerblichen Immobilienfinanzierung stellt die Bauträgerfinanzierung dar. Bei dieser handelt es sich um eine speziell auf Bauträger zugeschnittene Kreditform. Durch einen zwischen dem Bauträger und der gewählten Bank beziehungsweise einem Bankenkonsortium geschlossenen Vertrag werden alle Einzelheiten bezüglich der Finanzierung geregelt. So legt der Vertrag unter anderem fest, in welcher Höhe und zu welchen Zeitpunkten Kredite gewährt werden.

Was gilt es bei einer Bauträgerfinanzierung zu beachten?
Da der Bauträger in der Erstellung von Gewerbe- und Wohnungsobjekten eine zentrale Rolle einnimmt, ist die Bauträgerfinanzierung eine komplexe Angelegenheit. Bauträger finanzieren für gewöhnlich umfangreiche Projekte, die mehrere Häuser und zahlreiche Wohneinheiten umfassen. Insbesondere zur Aufbau- und Entwicklungsfinanzierung hat der Bauträger in Vorleistung zu gehen. Um den Kapitalbedarf möglichst präzise ermitteln zu können, sind einige Berechnungen und Überlegungen vorzunehmen. Wichtige Parameter, die Sie bei Ihrer Planung berücksichtigen sollten, sind:

  • Baukosten
  • Bauzeit

Wer bereits größere Bauprojekte erfolgreich abgeschlossen hat, dem ist bewusst, dass sich auch die genaueste Planung nicht zu 100 Prozent in die Tat umsetzen lässt. Dennoch ist es wichtig, etwa die Baukosten so präzise wie möglich zu kalkulieren. Dazu müssen Sie unter anderem frühzeitig Kostenvoranschläge von Bauunternehmen und Handwerksbetrieben einholen. Auf dieser Grundlage lässt sich eine erste Kostenplanung aufstellen. Parallel dazu ist für jedes Projekt die geplante Bauzeit zu ermitteln. Dies ist besonders relevant, denn Bauträger finanzieren vor, bis sie das Geld ihrer Kunden erhalten.

Grundsätzlich erstellt ein Bauträger auf eigene Rechnung Ein- oder Mehrfamilienhäuser auf zuvor erworbenen Grundstücken. Im Gegensatz dazu führt ein Bauunternehmer Neubauten und Modernisierungen lediglich im Auftrag des Eigentümers durch. Daher unterliegt die Geschäftstätigkeit eines Bauträgers gegenüber eines Bauunternehmers einem erhöhten Risiko.

Dieser Umstand wirkt sich auf die Beantragung und Genehmigung einer Bauträgerfinanzierung aus. So werden Bauträger, die eine Kreditanfrage stellen, von den Banken äußerst gründlich geprüft. Besonderes Augenmerk legen sie dabei auf die Bonität des Antragstellers. Im Zuge des Genehmigungsprozesses erheben die Banken meist folgende Daten von Ihnen:

  • aktuelle Finanzsituation, inklusive Bonitätsindex
  • Geschäftsentwicklung und Jahresabschluss
  • erfolgreich realisierte Bauprojekte (Track-Record)
  • Unternehmensgröße

Auf dieser Basis ist der Kreditgeber in der Lage, die Bonität des Bauträgers hinreichend gut abzuschätzen.

Banken, die Bauträger finanzieren sollen, wünschen des Weiteren einen umfassenden Einblick in das aktuelle Bauprojekt. Um zu erfahren, welche Informationen das Kreditinstitut benötigt, empfehlen die Baufi24 Spezialisten eine frühzeitige Kontaktaufnahme. Denn nur so können Sie alle erforderlichen Daten zeitnah erheben und Ihrem Finanzierungspartner schnellstmöglich zukommen lassen.

Worin bestehen die Hürden, wenn ein Bauträger finanzieren möchte?
Grundstücke zu kaufen, um dort Immobilien zu erstellen und diese gewinnbringend zu veräußern, birgt für den Bauträger nicht unerhebliche Risiken. Darauf spezialisierte Banken sind sich dessen bewusst. Deshalb kann es für manche Bauträger eine Herausforderung sein, die passende Finanzierung für ihr Projekt zu erhalten. Kreditgeber berücksichtigen diese vier potenziellen Risiken, wenn es um die Vergabe einer Bauträgerfinanzierung geht:

  • Risiko hinsichtlich der Kostenplanung
  • technisches Risiko bezüglich der Immobilienerstellung
  • zeitliches Risiko in Bezug auf den pünktlichen Projektabschluss
  • Veräußerungsrisiko der Wohn- oder Geschäftseinheiten

Eine Vielzahl der im Zusammenhang mit einer Bauträgerfinanzierung verbundenen Unwägbarkeiten liegt in den möglichen Projektrisiken begründet. So muss die Bank ihre Kreditentscheidung in einem Stadium treffen, in dem die Kosten des Bauprojekts noch nicht vollständig absehbar sind. Aufgrund dessen ist die Kostenplanung des Bauträgers mit einer erhöhten Unsicherheit behaftet. Diese hat die Bank in ihre Entscheidungsfindung einzubeziehen.

Des Weiteren möchte sich Ihr potenzieller Kreditgeber zu dem vorhandenen technischen Risiko der Gebäudeerstellung einen umfassenden Überblick verschaffen. Denn bei großen Bauprojekten ist es jederzeit möglich, dass unvorhergesehene technische Probleme auftreten. Diese können vielfältigste Ursachen haben. So wirken sich beispielsweise Planungsfehler negativ auf die spätere Bauphase aus. Eine unzureichende Abstimmung zwischen allen am Bau beteiligten Gewerken kann ebenfalls technische Schwierigkeiten nach sich ziehen.

 

Eine Bauträgerfinanzierung ist ein komplexer Prozess und sollte von einem Experten begleitet werden.

 

Die Bank schätzt ferner die Wahrscheinlichkeit dafür ein, dass das Bauprojekt nicht rechtzeitig fertiggestellt wird. Dabei achtet sie insbesondere auf vergangene Projekte, bevor sie eine Bauträgerfinanzierung bewilligt.

Schließlich spielt das Veräußerungsrisiko bei einem Antrag auf eine Bauträgerfinanzierung eine gewichtige Rolle. Wenn Sie einen Kredit aufnehmen wollen, haben Sie die Bank mit einer realistischen und belastbaren Kalkulation hinsichtlich der Verkaufserlöse zu überzeugen. Hier ist ebenfalls zu beachten, dass sich die Immobiliennachfrage kurzfristig ändern kann. Daher sollte eine umsichtige Planung auch ein Szenario beinhalten, in dem die Verkaufspreise von Wohn- und Geschäftshäusern niedriger angesetzt werden.

In der aktuellen Niedrigzinsphase interessieren sich zwar viele Menschen für ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung. Für den Fall, dass der Bauzins künftig wieder steigt, kann dies unter Umständen aber einen Nachfrageeinbruch in Bezug auf Immobilien bewirken. Das sollten sowohl der Bauträger als auch die Bank bei der Verhandlung zu einer Bauträgerfinanzierung im Blick behalten.

Sofern Sie diese Faktoren bei der Planung und Realisierung Ihres Bauprojekts berücksichtigen, haben Sie gute Chancen, eine attraktive Bauträgerfinanzierung zu bekommen.

Risikomanagement von Bauträgern
Neben der Bereitstellung sämtlicher Projekt- und Unternehmensdaten wünscht die Bank vom Bauträger ein durchdachtes Risikomanagement.

Überzeugen Sie die Bank mit einer soliden Eigenkapitalausstattung
Bauträger finanzieren Projekte, die häufig ein Volumen von mehreren Millionen Euro aufweisen. Daher erwartet die kreditgebende Bank nicht nur eine fundierte, schlüssige Kalkulation und Projektplanung. Sie verlangt zudem in aller Regel, dass Sie zur Finanzierung ein Minimum an eigenen Mitteln aufwenden. Bauträger sollten deshalb mit einem Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent rechnen. Dabei gilt: Je mehr Sie selbst beisteuern, desto wahrscheinlicher wird eine Kreditzusage. Überdies ist zu beachten, dass der Bauträger die anfallenden Nebenkosten des Projekts für gewöhnlich aus eigener Tasche zu zahlen hat.

Nicht alle Bauträger sind in der Lage, diesen Kapitalanforderungen gerecht zu werden. Denn die entsprechenden finanziellen Mittel sind häufig in anderen Bauprojekten gebunden. Einige Kreditgeber akzeptieren allerdings weitere Eigenmittel. Zu diesen lassen sich beispielsweise diverse Planungsleistungen zählen, die der Bauträger selbst erbringt.

Welche Formen von Bauträgerfinanzierungen gibt es?
Je nach Bedarf und Verwendungszweck bietet Ihnen die Bank eine bestimmte Finanzierungsart an. Wer Geld für den Erwerb eines Baugrundstücks benötigt, der beantragt einen Grundstücksankaufkredit. Darüber hinaus ist die Erschließung des Grundstücks mit Kosten verbunden. In diesem Rahmen sind bauliche Maßnahmen zum Anschluss des Baugrundstücks an das Ver- und Entsorgungsnetz sowie die öffentlichen Straßen und Wege zu ergreifen.

Kreditinstitute unterstützen diese Vorhaben mit einer sogenannten Erschließungsfinanzierung. Alternativ dazu kann es von Vorteil sein, sich einen Avalkreditrahmen bei einer Bank einräumen zu lassen. Hierbei tritt das Kreditinstitut in der Phase der Erschließung als Bürge gegenüber Ihren Geschäftspartnern auf. Zur Errichtung der geplanten Wohn- oder Geschäftsimmobilien ist hingegen eine Aufbaufinanzierung die richtige Wahl.

Immer öfter haben Bauträger die Möglichkeit, ihre Projekte mittels Mezzanine-Kapitals zu finanzieren. Bei dieser Kreditform handelt es sich um eine Mischung zwischen Fremd- und Eigenkapital. Unternehmen aus dem Bereich Private Equity, aber auch klassische Banken bieten Bauträgern Mezzanine-Finanzierungen in verschiedenen Varianten an.

In der Praxis richtet die Bank dem Bauträger häufig einen Kontokorrentrahmen ein, über den er in der vereinbarten Höhe verfügen darf. Mit diesem Geld lässt sich das Bauprojekt vorfinanzieren. Durch die im Anschluss erzielten Verkaufserlöse führt der Bauträger dann den gewährten Kredit nach und nach an die Bank zurück.

Architekt

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